Merkezi Isıtma Sistemin Kullanıldığı Apartman ve Sitelerde Isıtılmayan Dairelerin Hukuki Sorumluluğu
Merkezi sistemle ısınan apartman ve sitelerde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, bazı bağımsız bölümlerin hiç ısıtılmaması ya da peteklerin çok düşük seviyede kullanılmasıdır. Çoğu zaman bu durum bireysel tasarruf veya kullanım tercihi olarak görülse de, merkezi ısıtma sisteminin niteliği gereği mesele yalnızca ilgili daireyi ilgilendiren bir seçim olarak değerlendirilemez.
Merkezi sistem, ısının tek merkezden üretilip tüm bağımsız bölümlere dağıtıldığı ortak bir tesis niteliğindedir. Bu nedenle bir dairenin ısınma biçimi, diğer bağımsız bölümlerin ısı dengesi, yakıt tüketimi ve ortak giderleri üzerinde doğrudan etki yaratabilir. Uygulamada özellikle şu durumlar uyuşmazlığa yol açmaktadır:
-Kullanılmayan dairelerde peteklerin tamamen kapalı tutulması,
-Daire kullanılmasına rağmen peteklerin hiç açılmaması,
-Peteklerin sistemin dengesini bozacak ölçüde düşük seviyede çalıştırılması.
Bu tür kullanım biçimleri, yalnızca ilgili bağımsız bölümün tasarrufu olarak kalmayıp bina genelini etkileyen bir hâl alabilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Değerlendirme
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20:
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18:
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde; merkezi ısıtma sistemi ortak tesis niteliğinde olduğundan, sistemin işleyişini bozacak veya diğer kat maliklerinin daha fazla yakıt tüketmesine yol açacak kullanım biçimleri hukuki sorumluluk doğurabilecek niteliktedir. Dairenin boş olması veya kullanılmaması tek başına belirleyici değildir; esas olan, bu tercihin bina genelinde somut bir etki yaratıp yaratmadığıdır.
Isıtılmayan Dairenin Kullanılıp Kullanılmaması Arasında Fark Var mıdır?
Hukuki değerlendirmede ölçüt, dairenin dolu ya da boş olması değil; merkezi sistemin dengesine ve diğer bağımsız bölümlere etkidir. Eğer;
-Alt veya yan dairelerin daha fazla yakıt tüketmesine neden olunuyorsa,
-Isı dağılımı bozuluyorsa,
-Ortak giderler artıyor veya diğer maliklerin ısınma hakkı olumsuz etkileniyorsa,
bu durum artık kişisel tasarruf sınırını aşar ve ortak yaşam düzenine müdahale niteliği kazanır.
Yönetim Planı ve Bina Kararlarının Etkisi
Apartman veya site yönetim planında, peteklerin belirli bir seviyenin altına düşürülmemesine ya da sistemin asgari düzeyde çalıştırılmasına ilişkin hükümler bulunabilir. Bu tür düzenlemeler bağlayıcıdır ve kat maliklerinin bu kurallara uyması gerekir.
Açık bir düzenleme bulunmasa dahi, bir dairenin ısınma biçiminin bina genelinde somut bir olumsuz etki yaratması hâlinde; değerlendirme somut olayın özellikleri, teknik veriler ve diğer bağımsız bölümlerin durumu dikkate alınarak yapılır. Bu noktada “ben kullanmıyorum” savunması her durumda hukuken geçerli kabul edilmez.
Sonuç Olarak;
Merkezi sistemle ısınan yapılarda ısıtılmama veya çok düşük seviyede ısıtılma tercihi, yalnızca bireysel bir tasarruf olarak görülemez. Merkezi sistemin doğası gereği her bağımsız bölüm, diğerinin ısınma biçiminden etkilenmektedir. Bu nedenle bir dairenin ısınma düzeni, diğer maliklerin ısınma hakkını, yakıt giderlerini ve yaşam konforunu olumsuz etkiliyorsa, bu durum hukuken korunması gereken bir hak değil; sınırlandırılması gereken bir kullanım biçimi hâline gelir.
Bu tür uyuşmazlıklarda çözüm yalnızca “kullanıp kullanmama” tartışmasında değil; yönetim planı, teknik inceleme, bina içi ısı dengesi ve somut etkinin birlikte değerlendirilmesinde aranmalıdır. Gerekirse yönetim tarafından yazılı uyarı yapılması, kat malikleri kurulunda karar alınması ve teknik tespitler yaptırılması, uyuşmazlıkların büyümeden çözülmesi açısından önem taşır. Sorun devam ettiği hâlde sonuç alınamıyorsa, kat maliklerinin bireysel başvuru ve dava hakları saklıdır. Bu noktada sürecin usule uygun yürütülmesi ve hak kaybı yaşanmaması adına hukuki destek alınması önem arz eder.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarda değerlendirme, binanın yapısı, merkezi sistemin özellikleri ve fiilî etkiler dikkate alınarak yapılmalıdır. Merkezi ısınma kaynaklı ihtilaflarda doğru hukuki yolun belirlenmesi için profesyonel hukuki destek alınması önerilir.
Av. Nihal Sarpyalçın
