Apartman ve Site Yönetimi

Bireysel ısıtma sistemi bulunan apartman ve sitelerde, dairelerin hiç ısıtılmaması ya da çok düşük seviyede ısıtılması çoğu zaman tamamen kişisel bir tercih olarak görülmektedir. Ancak apartman ve site yaşamı, yalnızca bağımsız bölüm sınırları içinde kalan bir kullanım alanı olmayıp, komşuluk ilişkileri ve ortak yaşam kuralları çerçevesinde değerlendirilmesi gereken bir bütündür. Bu nedenle bireysel ısıtma sistemine sahip yapılarda da ısınmama veya çok az yakma durumlarının hukuki sonuçları gündeme gelebilmektedir.

Bireysel Isıtma Sistemi ve Tasarruf Yetkisinin Sınırları

Bireysel ısıtma sisteminde her daire kendi ısınma giderinden sorumlu olmakla birlikte, bu durum bina sakinlerine sınırsız bir tasarruf yetkisi tanımaz. Özellikle bir dairenin uzun süre hiç ısıtılmaması ya da aşırı düşük seviyede yakılması, bitişik dairelerde ısı kaybına, duvarlarda yoğuşmaya, rutubet ve küf oluşumuna ya da yapısal zararlara yol açabilmektedir. Bu gibi hâllerde mesele artık yalnızca ilgili daireyi değil, komşu daireleri ve binanın genel durumunu ilgilendiren bir uyuşmazlık hâline gelir.

Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyetleri Kanunu Çerçevesinde Değerlendirme

Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, bireysel ısıtma sistemi bulunan bağımsız bölümlerde dahi komşuluk ilişkileri ve ortak yaşam düzeni hukuki koruma altındadır. Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesi uyarınca ''Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.''

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca da ''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.''

Bu çerçevede bireysel ısıtma sistemi bulunan bir dairede ısınmanın tamamen kapatılması ya da sürekli olarak çok düşük seviyede tutulması, yalnızca kişisel bir tasarruf olarak değerlendirilemez. Özellikle alt ve yan dairelerin ısınma dengesinin bozulması, ısı kaybı, rutubet ve nem oluşumu gibi etkiler ortaya çıkıyorsa, bu durum komşuluk hukukunu ilgilendiren bir kullanım biçimi hâline gelir. Bağımsız bölüm malikinin kendi taşınmazı üzerindeki tasarruf yetkisi sınırsız değildir; diğer maliklerin mülkiyet hakkını ve yaşam konforunu olumsuz etkileyecek ölçüde kullanılan her tasarruf hukuki denetime tabidir.

Dolayısıyla bireysel ısıtma sistemine sahip bir bağımsız bölümde hiç ısınmama veya aşırı düşük seviyede ısınma tercihi, somut olayın özelliklerine göre komşular bakımından zarar doğuruyorsa, bu durum dürüstlük kuralı ve komşuluk hukuku kapsamında sorumluluk doğurabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda değerlendirme yapılırken yalnızca “yakıp yakmama tercihi” değil; bu tercihin bina içindeki diğer bağımsız bölümlere etkisi, ortaya çıkan zararın niteliği ve sürekliliği birlikte dikkate alınır. Kullanılmayan ya da çok az ısıtılan bir dairenin, alt, üst veya yan dairelerde daha fazla yakıt tüketimine neden olması, yaşam konforunu bozması ya da maddi zarara yol açması hâlinde, bu durum komşuluk hukukuna aykırılık teşkil edebilir.

Yargıtay’ın Komşuluk Hukukuna Yaklaşımı

Yargıtay, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını kullanırken komşularına zarar vermeme yükümlülüğü bulunduğunu açıkça kabul etmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2015/3751 Esas, 2017/4095 Karar sayılı ilamında; taşınmazın kullanımının komşular açısından “normal hoşgörü sınırlarını aşan” bir zarara yol açması hâlinde, bunun hukuka aykırı olacağı vurgulanmıştır. Kararda, komşuluk hukukuna aykırılığın tespitinde somut olayın özelliklerinin, fiilî etkilerin ve gerekirse bilirkişi incelemesinin esas alınması gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay’ın bu yaklaşımı, bireysel ısıtma sistemi bulunan apartman ve sitelerde, bir dairenin hiç ısıtılmaması ya da çok düşük seviyede ısıtılması nedeniyle komşulara zarar verilmesi hâllerinde de uygulanabilir niteliktedir.

Yönetim Planı ve Somut Olayın Önemi

Apartman veya site yönetim planında, dairelerin asgari düzeyde ısıtılmasına ilişkin açık bir düzenleme bulunması hâlinde, bina sakinlerinin bu kurallara uyması gerekir. Açık bir düzenleme bulunmayan durumlarda ise her olay, ortaya çıkan fiilî etkiler ve zarar iddiaları dikkate alınarak değerlendirilir. Isı kaybı, rutubet veya yapı zararlarının teknik raporlarla ortaya konulması, hukuki sorumluluğun tespitinde belirleyici olmaktadır.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Kanaatimizce bireysel ısıtma sistemine sahip apartman ve sitelerde, dairelerin hiç ısıtılmaması ya da çok düşük seviyede ısıtılması her durumda hukuka uygun kabul edilemez. Bu tür kullanım biçimlerinin diğer bina sakinlerine zarar vermesi hâlinde, ilgili daire açısından komşuluk hukukundan kaynaklanan sorumluluk doğması mümkündür. Bu nedenle bireysel ısıtma sistemi bulunsa dahi, apartman ve site yaşamında ısınma konusu yalnızca kişisel bir tercih olarak değerlendirilmemelidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bireysel ısıtma sistemine sahip apartman ve sitelerde yaşanan ısınma kaynaklı uyuşmazlıklarda, her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Hak kaybı yaşanmaması adına ayrıntılı hukuki değerlendirme ve uyuşmazlıkların çözümü için tarafımıza danışılması mümkündür.

Av. Nihal Sarpyalçın